《物业管理条例》：“管家”新概念

    为全面贯彻将于９月１日实施的《物业管理条例》，日前由市房管局组织１０多家物业管理公司在街头举行了大型宣传活动。记者在现场看到，宣传板引得众多市民驻足观看，“物业管理”一时成为街谈巷议的热门话题。

     近两年来，“物业管理”日渐升温，引起人们越来越多的关注。围绕“物业管理”，出现了许多复杂的纠纷。长期以来，房地产开发商、物业管理企业和业主、业主委员会似乎永远是“剪不断理还乱”的“冤家”关系。因为“物业”，业主、业主委员会、开发商、物业管理部门走到了一起，但又因为“管理”，他们相互碰撞，冲突不断。

交锋：在纠纷中验证
“管理”的权利

    记者从市房管局物业管理科了解到，有关物业管理的纠纷呈上升趋势。今年以来，物管部门处理相关投诉已达数起。据有关部门的统计数据显示，这些纠纷中有７０％是开发商遗留下来的，其纠纷焦点是“收费”与“服务”问题。下面是记者搜集整理的几组具有代表性的物业管理纠纷镜头。

    镜头一：买房时销售小姐承诺的每平方米０．２元的物业管理费到了入住时却变成了０．４元；原先承诺提供的供暖设施成了“空头支票”；绿地不见了踪影……某小区居民入住的时候，物业管理的不到位、配套设施的不到位、物业服务的不到位等使乔迁之喜变成了烦心事。

    镜头二：某小区胡先生投诉，原先签合同时开发商信誓旦旦，一旦交房，房屋出现的问题由公司委托的物业管理公司负责。但是当他入住新居不久后就发现，该屋漏水，天花板有多条长裂痕，墙壁也有很多斜向的长裂痕。他找到物业管理公司，该公司却以种种理由与开发商踢起了皮球，问题久拖未果。

    镜头三：某小区王女士反映，小区一直以来都是由物业管理公司代水、电等部门向业主收取费用。王女士无意中发现小区某月的水费高出一角钱。她向物业管理公司提出质疑，物业管理公司却拒不承认多收取了费用。

    镜头四：由于开发商的一些承诺不能兑现，小区居民迁怒于物业管理公司。在业主委员会几个委员的带动下，小区居民拒不交纳物业管理费，物业管理公司的正常工作难以进行。小区成了脏、乱、差的代名词，小区居民苦不堪言。

    镜头五：李先生终于搬进了新居。小区内各项设施均配套齐全，小区内每户人家都被按月收取物业管理费，但是近来小区治安却让人揪心。小区内接二连三地发生失窃事件，保安却一问三不知，整个小区人心惶惶。治安不好，李先生真想再搬一次家。

    数不清的摩擦、道不明的纠纷，当有着良好初衷的物业管理模式走入住宅小区，为居民带来方便和人性化服务的同时，也给双方带来无尽的烦恼。“管家”究竟如何才能管好家？物业管理的规范，是众多业主和物业管理公司的共同心愿。

倾诉：业主、物业公司、开发商
大倒苦水

    采访中，记者走访了一些业主、物业管理公司负责人、开发商，见证了业主的不满和愤怒、物业管理公司的委屈和不平、开发商的辩解和希冀。业主、物业管理公司和开发商之间似乎横亘着一道看不见的山岭，致使缺乏理解和必要沟通的他们都有一肚子苦水要倒。

    第一，很大一部分业主对物业付费的概念接受不了。大家过去住的是平房或单位分的房，没有付费一说，而现在，房子要买，买后还要交物业费，大家对此反映比较强烈。第二，开发商遗留下来的一些问题迟迟得不到解决，如市政配套没有按时交付等，致使业主把不满情绪转到物业公司身上。第三，最严重的问题是维修。保修期内房屋质量出现问题由施工单位保修，而施工单位工人素质一般很低，加大了物业公司的工作难度。业主普遍认为，我既然交了物业管理费，我就应该享受到一流的服务，期望值非常大。但当他们觉得服务和自己应享受到的权利有差距时，就会感到不满和愤怒。

    与此相对应，物业管理公司也倒出一肚子苦水：本是开发商的遗留问题，用户却只找物业管理企业，公司稍作解释就被认为是推脱责任；业主对服务各有所求，但是却不愿多出与这些服务内容相对应的费用；更有甚者，不交纳物业费用，总想“搭车消费”，收费难使许多物业管理公司陷入生存困境，个别公司不得不采取断电断水等激烈对抗措施。

    作为开发商，来自物业管理方面的问题也令他们深感头痛。“上阵还需父子兵”，本就脱不了干系的房地产公司不可能卖完房子就走人，出了问题，业主、物业管理公司还会“打”上门来。提及此，“金石达”副总夏新奎、“永达”副总杜伟都开宗明义，说作为开发商的他们，并非推卸本应承担的责任，但他们希望在物业管理公司接手小区一段时间后能与房地产公司脱离关系，这样才能使物业管理公司切实履行自己的服务职能，业主利益真正得以保障。“金地”老总何新全则提出：房屋开发之初，物业管理公司应提前介入，进行全方位监控，适时提出修改建议，以确保日后工程建设和物业管理顺利衔接。

出路：遵循条例，
在服务中理顺“四角”关系

    据市房管局物业管理科科长张建亭介绍，目前，我市正式注册的物业管理公司有１２家。整体来看，我市物业管理费用平均在每平方米０．２５元，个别小区略高。以这样较低的费用，我市几乎所有的物业管理公司都是赔钱经营。这１２家物业管理公司除一家相对独立外，其他１１家都依托于房地产开发公司。“父子兵”关系，是造成种种矛盾的深层次原因。业主、业主委员会、开发商、物业管理公司在种种纠纷中形成了复杂的四角关系。

    业主委员会与业主  业主委员会是业主们通过业主大会选举出来的能代表广大业主利益的机构，但在采访过程中，记者发现许多小区的业主对业主委员会并不了解，有些业主甚至反映从未参加过业主大会。许多人提出疑问：在实际操作过程中，业主委员会真能代表广大业主的利益吗？刚刚颁布的《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。”但是记者在采访过程中发现，现在的一些小区，即使书面通知，也很难召集到１／２以上的业主。由此，遵循公开、公正、合法的原则，选出一个称职的业主委员会，成了管理好一个小区的前提。

    业主委员会与物业管理公司   此次颁布的《物业管理条例》，最大的亮点就是明确了业主和物业管理公司的雇佣关系。物业管理公司是业主请来的“管家”，是为广大业主提供服务的。业主委员会代表广大业主的利益，对物业管理公司实施监督职能。但在采访过程中 ，仍有不少业主向记者反映，物业管理公司服务质量不高，只管伸手要钱。一些物业管理公司把“管理”放在首位，服务意识淡薄，对业主委员会提出的建议不予重视，不接受业主委员会的监督，矛盾由此激化。

    物业管理公司与业主 业主与物业管理公司是明确的雇佣与被雇佣的关系，业主交纳了物业管理费，物业管理公司就要提供相应的服务。但实际上，服务的质量如何，是否与所交纳的费用等值，常常成为业主和物业管理公司争执的焦点。在市区大多数小区，都存在部分业主不满意物业管理公司的服务质量，拒绝交纳物业管理费的现象。业主不交纳费用，物业管理公司就不愿提供服务，如此恶性循环，许多物业管理公司都存在严重亏损现象，很难正常运转。

    物业管理公司与开发商 开发商和物业管理公司的“父子兵”关系，是引发和激化物业管理公司和业主之间纠纷的深层原因。

    我市物业管理“父子兵”现象十分普遍，这其中有体制上的原因，也有利益上的原因，但均反映出了我们的物业管理市场仍然不规范、不成熟。从情理上讲，业主和开发商达成“买卖”的同时也建立起了一份信任，让开发商下属的物业管理公司继续提供诚信周到的物管服务也未尝不是一件让消费者省心、为开发商“树名”的好事。但消费者在维护自身权益中往往处于弱势，“上帝”难敌“父子兵”。不少物业管理公司借着“父子”关系逃避竞争，名为“管家”却“家事”不管，只管要钱，不顾业主的意见为所欲为，甚至自创“家法”对业主发号施令，这样的“管家”要不得。

    新近颁布的《物业管理条例》中明确规定，“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”；业主大会履行“选聘、解聘物业管理企业”的职责。业主维权有了法律依据。对于乱收费、服务态度恶劣等损害业主正当权益的“管家”，不管谁是他“爹”，消费者都可以毫不犹豫地拿起法律的武器行使自己的权利，让其“下课”。
《物业管理条例》将于９月１日起正式实施。尽管业内人士评说它有亮点也有缺憾，但《条例》的出台结束了物业管理行业发展２０多年没有国家条例的历史；统一了物业管理立法，规范了物业管理行为，明确了物业管理各主体的责、权、利，促进了物业管理的市场化，也使“剪不断理还乱”的四角关系有了较为明晰的界定。我们共同期待着规范化的物业管理走入每一个新崛起的充满希望的楼盘，走入每一个舒适温馨的小爱巢！
解读《物业管理条例》

　　国务院总理温家宝６月８日签署第３７９号国务院令，公布《物业管理条例》。该条例自２００３年９月１日起施行。

    建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾说，《物业管理条例》是第一部全国性的物业管理法规。条例的出台，标志着我国物业管理行业从此进入了法制化、规范化发展的新时期。

    与《物业管理条例》配套的《住房专项维修资金管理办法》《物业管理招标投标管理暂行办法》《物业管理业主大会规则》《物业管理服务标准》以及《业主公约》《物业管理合同》等示范文本，也将于年内正式推出。

■要点解读

    （一）２／３业主投票可“炒掉”物业管理企业

    《条例》规定，物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过，即可选聘、解聘物业管理企业。

    《条例》规定，业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。有关制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使用和续筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。

　　《条例》规定，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，要求在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

    （二）物业管理服务内容须在合同之中明示

    《条例》规定服务内容、物业服务收费等都要在合同中明示。《条例》对物业服务合同的形式和基本内容作了明确规定：业主大会选聘物业管理企业之后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。

    （三）公共建筑、公共设施用途不得随意改变

    《条例》规定，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施的用途；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

    （四）开发商物业管理企业扯皮难题将得到解决

    《条例》规定房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务，令业主困惑的开发商和物业管理企业的扯皮难题将得以解决。

    （五）物业管理公司很难再乱收费

    《条例》规定，物业服务收费应区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法执行。物业公司今后将难以巧立名目收取服务费用。《条例》同时规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业管理企业接受委托代收这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

    （六）共用部位和共用设施维修资金要专款专用

    《条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时强调：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

    （七）业主拖欠物业服务费，物业管理企业可告他

    《条例》规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。                   （据新华社电）