商业地产“去库存”迎来新转机

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今年春节过后住宅市场快速去货,但商业地产“去库存”依旧任重道远。其中,商业公寓虽然已经逐渐转暖,但回报率难有突破;写字楼销售艰难,空置率居高不下。如何解救这批商业地产?

6月3日,国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)或许提供了新出路——“允许将商业用房按规定改建为租赁住房”,即“商改租”。

“商改租”既可增加租赁住房的有效供应,又能盘活大量闲置的商业物业,看似商业地产的春天就要来了。然而,无法忽视的问题是,大量商业房改成公寓出租,许昌租赁市场的承接力是否足够?公寓是否会出现供过于求的情况?“转售为租”对于许昌开发商来说是否又有足够的吸引力?

哪类产品适合“商改租”?

●库存压力大、改建难度小的写字楼或最适合

在住宅需求高于商业需求的情况下,商用物业可用作住宅租赁的做法,无疑被部分开发商视为一条新的出路。一家开发商负责人直言:“总比空在那里要好。”而供应过剩、库存压力大的写字楼被大部分业内人士视为目前最适合走“商改租”路线的商用物业。“许昌的办公需求并没有想象中的大,许都大剧院附近的写字楼租金40元/平方米—50元/平方米。前两年经济形势好的时候,租金能达到60元/平方米。”东城区一家楼盘的营销负责人告诉记者。

从实际改造成本看,写字楼功能的空间与公寓的居住格局有相似之处,配建新的卫生间、厨房等生活设施即可。此外,并不是所有区域都适合“商改租”。业内人士分析,商业价值较高的地段,通过性质改变或把较大的价值成本转嫁于用家,反而不利于物业出租。距离城市中心5—10分钟车程的边缘区域则更适合“商改租”。“生活配套依靠城市中心辐射,解决居住所需的购物消费,无须项目额外配给;而原本商业价值稍低的非热点区域,通过‘商改租’缓解商业消化压力,还能以大量聚集的人流及衍生的消费需求反哺其商业价值。”

至于《意见》中提到的“支持房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务”,业内人士一致认为,目前许昌住宅库存压力、销售压力不大,开发商将已建成住房改成出租用途的可能性较小。

开发商的积极性如何?

●“商改租”回报期长,需要长期的资金投入与运营成本

根据《意见》,“商改租”后,虽然土地的使用年限和容积率不变,但是土地的用途可调整为居住功能,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。这意味着租户的承租成本降低,租赁市场或将得到活跃。开发商也可以适当调整改变经营策略,加快“去库存”。

事实上,早在《意见》出台之前,许昌就有开发商尝试将写字楼改成小户型商业公寓或者酒店式公寓出售了。

但也有业内人士提出异议,“商改租”更多的是对城市居住功能的补充,在使用功能上仅限于出租而非出售,两者性质不同。“商业用房毕竟是卖了就能回笼资金的,而租赁则是一个长期的过程,需要更长期的资金投入与运营成本,开发商不一定能接受。”业内人士分析。

商业公寓将迎春天?

●供应增加或致租金下降、回报率降低

《意见》出台后,不少开发商认为,商业地产将迎来春天,甚至有人表示,公寓将站上投资风口。但许昌业内人士的考虑则谨慎得多——商用物业改成住宅租赁,再加上政策鼓励个人出租房屋、允许合理改建后按间出租的隔断房,租赁供应大幅增加,许昌是否有足够的承租能力?

许昌家多美广场晟图地产负责人表示,许昌现有租赁市场已较为饱和,住房供应较为充足,但吸纳人口相对不足。“供过于求”出现在人口密度低的外围区域,而人口密度高的核心地段、靠近商圈的区域仍是“供不应求”的,整体租赁市场呈明显的地区分化。因此,“商改租”后市场承接力如何尚待考究。

“短期内,不会有大批量的‘商改租’公寓进入租赁市场。‘商改租’只是从盘活存量的角度提出的一种实施可能性,并确保其合法合规,但开发商和业主可根据实际情况自行选择改或者不改,以及改成何种住宅建筑形式。”博林地产营销总监于林泉说,“长期来看,大量‘商改租’公寓进入租赁市场,将使商业公寓面临更大的竞争压力。”记者在58同城、赶集网等网站上看到,鼎鑫·商务广场、钧鼎·银座、恒达·立体国际、骏景·尚都等待租的公寓房源不少。

“当租赁产品增加、租金门槛降低时,或许能进一步促进租赁市场的优胜劣汰,让市场更加规范。”许昌家多美广场晟图地产负责人表示。

如何促进市场“租售并举”?

●要让房东、租客、开发商均有利可图

“商改租”愿景美好,但如何落地才是关键。业内人士认为,实施细则的落地应确保开发商、租赁双方的利益,使流程更为顺畅。“落地政策应该因地制宜。主管部门和开发商要做好市场调研工作,了解许昌租赁市场到底有多大,是否有足够的承租力。”业内人士分析。

另外,此政策是从“租售并举”的角度来引导市场的,如果租赁市场培育好了,销售市场就会更加理性。若后续配套政策能跟上,让租赁与购房享受相对同等的待遇,将会促进租赁需求上升。

关于租赁市场的供求平衡,业内人士认为,应该有相关政策出台,规定什么类型的商用物业可以改,甚至定向锁定租赁需求。“比如,鼓励酒店式公寓等长租性质的产品,或者将写字楼改成租赁用房后供企业员工居住。”

是否变相鼓励房产投资?

●出租房产获得收益,属于理性投资

《意见》中提到“落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房”,是否从买家的角度间接鼓励房产投资?对此,业内人士一致表示肯定。

空港新城营销经理郭东阳认为,政府所鼓励的房产投资并非“炒房”,而是一种理性投资。“商品房本来就有居住与投资的双重属性,鼓励投资也是一种帮助‘去库存’的手段。房东出租自己空置的房产,并从中获得长期、稳定的收益,便是理性投资的一种。而炒房则是短线的买卖行为,二者有明显的区别。”郭东阳说。

也有业内人士认为,“去库存”是今年的重要任务,国家出台政策可认为是间接地鼓励房产投资以盘活存量,但并不会使商业库存立刻得到缓解。

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